[摘要] 对于2017年的楼市走向，可谓众说纷纭。今天，邀请江门房地产业内人士及专家们纷纷亮出自己的观点，力图为房企及置业者提供参考。
新春伊始，鸡年楼市将如何走的问题在许多业内人士和准购房者脑中浮现。房价会涨吗？这几乎是每年年初受关注的“新年猜想”之一。展望2017年，江门楼市低库存量状态仍将持续，供求紧张的局面难以改变。然而，去年国庆黄金周开启的楼市调控，在今年只会加强而不会放松，而且目前金融政策也有收紧的态势。当低库存遇上楼市调控，有人看涨，有人看跌，有人认为既不大涨也不大跌。对于2017年的楼市走向，可谓众说纷纭。今天，邀请江门房地产业内人士及专家们纷纷亮出自己的观点，力图为房企及置业者提供参考。
美智地产总经理汤建军：
市区整体供求紧张鹤山或触底反弹
美智地产总经理汤建军认为，2016年中国房地产创下了一个新高度，价格和销售量都上了新高。2016年国庆期间密集式调控政策也有效控制了价格飚升的势头。总体来说，经历了艰难的2014年，2015年房地产市场回暖，2016达至阶段性顶部，预计2017年整体房地产市场在行政政策和金融政策的控制下，价格会得到控制，但不会明显回落，有区域性优势及需求大的城市还会有价格上升的条件，销售量会与2016年持平或稍有回落。
回顾2016年的楼市，“地王”让汤建军记忆深刻。2016年“地王”频出，比2009年的“地王”数量多出数倍。数据显示，2009年的“地王”城市只有50多个，而2016年多达300多个，占中国660多个地级市的半数。其次价格飚升速度也惊人，深圳部分楼盘在价格拉升时间段里，每天升1000元/平方米，连升一个月；有的楼盘一天升5000元/平方米，令购房者措手不及。江门本土的房价也有所增长，但增长比例不算太大，其中涨幅较大的集中在高尔夫球场周边的项目。
“2016年房地产销售速度可以用抢购来形容。我们美智地产操作的岭南印象项目，每次推货都迅速清货。每次推出大约250套，高时竟然达到800多组意向客户，千人抢房的场面一次次在上演。”汤建军说，岭南印象是2016年元旦开盘的，截至2016年未销售超过了1000套。
汤建军预测，2017年房地产市场整体发展会趋于平稳。2017年的经济发展仍面临较大压力，目前大宗商品（钢材、铜材、煤炭及建筑材料等）价格上涨明显，反推房价难以下行。从全省的区位来看，江门房价还有上涨空间。
汤建军分析2017年各区域楼市时表示，蓬江区短期的供应不大；滨江新城的地推得慢，今年可售货量不多，价格将平稳；老城的“三旧”改造项目发展动力不足，后续供应也不多；江海的供应量很大，如果价格拉升太厉害，就会出现滞销现象。江海并不是每一个盘都会卖得很好，但长远来说是好的，主要原因是配套越来越好；随着交通的发展，新会的区位价值持续提升。新会乡镇居民注重教育，纷纷在城区购房入户，让孩子享受优质教育，购买力强劲，新会楼市的供求关系依旧紧张；鹤山楼市由于人口基数不大，产品供大于求，主要依赖外地客户。鹤山楼市或许在2017年会好过点，近期外地客源增加，很多在广州、佛山等地工作，但又买不起广州、佛山住宅的外省人，因为孩子教育需求，纷纷到房价回调到底部的鹤山购房。这个过程当中，部分做渠道的地产中介起到推动作用；台山、开平两个市场有人口基数的支撑，加上农村购买力明显，市场会保持平稳发展；恩平的楼市保持不变，继续艰难。
合璟华富地产总经理黄锦康：
房地产市场分化将是未来趋势
合璟华富地产总经理黄锦康总结2016年楼市时指出，2016年，江门楼市成交面积、套数、金额、单价，各项指标都有较大升幅。他注意到，2016年市场是有差异的，在广东省内各个城市也是有差异的，江门五邑地区房地产市场的表现也有差异。蓬江、江海成交量大，新会房价贵，恩平价格不升反降。由此可见，“房地产市场分化”将是未来3年的趋势，表现为政策的分化、区域发展的分化和微观市场的分化。
调控政策分化：国家层面定性“房子是拿来住的”，这个观点与黄锦康多年来一直坚持的“房子是实现梦想的载体”是一致的。2016年几个一线城市的房价涨幅过快，加上高杠杆的金融衍生工具的推波助澜下，房价如火箭般飙升，如深圳全年录得59.9%的同比涨幅，第三季度调控陆续加码，到第四季度才渐渐回归理性。2016年的调控政策中，与以往有明显区别的是分城施政，房价上涨过快城市调控严厉，三四线城市较为宽松温和。比起以往一刀切的做法，目前的调控基调更为成熟稳健，更加适合市场。
区域发展的分化在2017年主要表现为：一二线城市与三四线城市的分化；一二线城市内部的分化，三四线城市内部的分化。具体是指，未来的市场将是一个更为精细化的市场。分化的结果取决于政策环境、资金流向、区域发展等要素。处于城镇化战略实施阶段的三四线城市，人口的集中，产业的转移布局需要时间，房地产产品（住宅、商业）在这个过程中充当着载体的角色。房地产未来5年仍然需要一个宽松的环境来配合城镇化的集聚过程。另一方面，在城镇化、在珠三角城市群升级的趋势下，有些区域必然会发展得更快，既是板块轮动的需要，也是区域后发优势的体现。“因城施策”与市场走向高度配合，资源的配置以及发展的结果必然会优化。
微观市场分化：市场的微观要素就是房地产企业、房地产产品、业态等要素，2017年也会出现明显分化。众所周知，2016年是“地王”年，这跟市场资金集中流入有关，也跟企业未来发展战略有关，同时也跟房地产企业对未来市场的判断有关。姑且不论未来5年市场的成交量、成交价格走势如何，未来5年有话语权的必定是当前有储备地的房企。
在珠三角城市群升级中，江门被赋予“珠西枢纽”的光环。在森林城市、文明城市的扎实基础下，宜居宜业的优势将会充分发挥。江门大道、广中江高速、广佛江珠城轨、深茂铁路等等交通配套将逐步兑现，江门将迎来更广阔的前景。
怡福地产策划总监陈美华：
长线“价涨量稳”的机会大
怡福地产策划总监陈美华重点分析预测了2017年楼市走势。她表示，纵观春节期间房地产市场，城市间分化发展加剧，热点城市调控声音持续，价格有所松动，但基于大城市人口基数及土地成本高的特点，短期内量降容易，价降幅有限，而三四线城市的发展趋势还是要看具体城市的供求关系及土地供应情况。就江门而言，短期受热点城市调控氛围影响，再加上金融政策多项指标收紧，市场会有短期的观望及波动，受供应量及土地价格等因素影响，长线走势趋“价涨量稳”的机会较大。从政策面来看，江门仍存在“降杠杆”收信贷的可能性，对楼市造成一定的压力，但由于存在稳增长及防风险的双重目标，故货币政策的运用空间不大。
2017年市场的热度除政策面、需求端常规指标制约外，更重要一环是视乎房地产主管部门对“市场调控”的理解和执行政策措施的力度，相对合理的预售“控价”能促进市场健康发展，过度抑制容易产生“副作用”，令市场波动更大，长期将不利于行业健康稳定发展。
2017年江门楼市长线“价涨量稳”，依据有以下几点：一是地价成本让房价无法降下来，2017年北新区、滨棠区的新盘及货源不多；二是人民币贬值的速度促使人们继续购买房产来抵御通胀，这将保证市场正常的成交量；三是二孩政策增加了市场需求，也保证了市场的成交量。
另一方面，2017年是房地产发展的转折时期，正式进入房地产白银时代，无论是上市公司还是本土中小型开发商，都面临拿地门槛高、地价贵、开发综合成本上升、产品同质化等挑战，企业土地资源布局战略、产品升级能力、服务标准化程度、通过互联网思维整合渠道资源的反哺能力等多个维度，谁有竞争力谁就赢得市场。
陈美华建议，无论是房企还是购房者，都要看着政策及市场来做决策。开发商应该首先把产品做好，其次要提供优质的服务，这样才能得到大众的认同。刚需购房者还是应早买房，毕竟房价涨多跌少，好抓住成交量下降、部分房企大幅促销的机会。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
