[摘要] “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”这是房地产界流传甚广的一种理念。所谓城市综合体，就是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的大型公共商业设施。
东汇城是开平目前大的城市综合体，总投资达30亿元，总占地面积约15万平方米，总建筑面积逾80万平方米。
“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”这是房地产界流传甚广的一种理念。所谓城市综合体，就是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的大型公共商业设施。当中，酒店或写字楼与购物中心是基本的组合。由于城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
开平目前有四大城市综合体进驻，它们对开平城市和经济发展带来哪些影响，给开平人带来哪些改变？高速发展的综合体经济，又是否会面临“过热”的担忧？这些都是城市综合体发展进程中值得思考的问题。
现状：四大综合体商业面积超40万平方米
自从2012年富港东汇城登陆，作为县级市的开平，城市综合体的发展进入了快车道。随后，中业新城、水口珠影广场和新外滩等城市综合体项目陆续上马。粗略统计，四大城市综合体的商业面积超过40万平方米。这对于总人口约70万的开平来说，已然具有相当可观的规模。
东汇城：目前开平大城市综合体
东汇城是开平目前大的城市综合体，总投资达30亿元，总占地面积约15万平米，总建筑面积逾80万平方米，其中购物中心及步行街商铺面积16万平米，住宅面积44万平方米，写字楼面积4万平方米，酒店面积2万平方米，地下室面积17万平方米。
中业新城：没有酒店也是综合体
中业新城是目前开平另一个已经开业的城市综合体。其总占地面积6万多平方米，总建筑面积35万平方米，其中商业部分建筑面积10万平方米。中业新城虽然没有建设酒店，但汇集了商业街、购物中心、写字楼、住宅等多种业态。
水口珠影广场：今年“五一”前开业
水口珠影广场总投资达4亿多元，占地面积2.6万平方米，总建筑面积8.8万平方米，其中全民健身音乐喷泉广场5400平方米。整个广场的包括音乐喷泉广场、空中露天篮球场、亲子乐园、商务酒店、影院、图书馆，还有休闲购物、数码体验、美食、教育培训、健体美容、娱乐动漫、健身设施等功能。该项目预计今年“五一”前正式开业。
裕邦新外滩：项目仍在建设中
裕邦新外滩位于开平城区南部新昌迳头，总建筑面积约60万平方米，其中商业面积达6万平方米，汇集住宅、室内运动场、大型商业中心、酒店式公寓及星级酒店。目前项目仍在建设中。
探因：传统单一商业地产模式无法满足需求
为什么近几年开平的城市综合体如同雨后春笋般出现呢？
早在2013年，清华大学中国发展规划研究中心发布的《中国商业地产发展白皮书》指出，商业地产的开发已普遍向二三线城市蔓延，二三线城市逐渐成为一些商业地产企业的主要战场。在珠三角范围内，东莞、佛山、中山、江门这些三线城市相继走在城市综合体的建设道路上。
业内人士普遍认为，城市综合体的涌现是经济发展到一定程度的体现，其选址与该区域的经济、人口、居民消费水平等有着密切联系。“随着经济和人口的发展，传统单一的商业地产模式已经无法满足人们日益增长的消费需求。”时代企业管理系统有限公司总经理徐健林介绍，在现代商业发展中，开平的商业中心经历过几次变迁。上世纪70年代末，新昌、新华后街一带商铺林立，形成商业中心的雏形，随后北移至文新路、西郊路一带；到了上世纪90年代，随着金侨城的出现，新的商圈形成，旧的商业中心开始没落；到了21世纪，益华广场进入开平，其购物中心+酒店的业态，让开平商业中心的发展达到前所未有的阶段。
然而，商业中心的更迭发展，仍然无法承载开平迅速发展的经济和消费需求，于是，大规模、大体量、全业态，一座又一座“城中之城”接踵出现。
影响：引领当地经济和生活发展趋势
城市综合体的出现，对开平城市和经济发展带来哪些影响，给开平人带来哪些改变？
建立城市地标
正如“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”这句豪言壮语所说，城市综合体位于一个地方的经济中心地段，它的出现，必然会引领经济和生活发展趋势，也会成为这个城市的地标。
在中国，万达广场作为商业地产龙头企业，其进入一个城市，就标志这个城市的经济发展到达一定水平，具有相当的消费能力。徐健林分析说，虽然东汇城、中业新城等并没有万达广场强大的品牌带动力，但是它们的出现，也会成为开平的城市标志。这是城市综合体的一个显著特点——建立城市的地标式建筑。
在开平，东汇城就是这样一个地标式的存在。“女儿天天喊着要到东汇城玩，说要逛街就要到东汇城。”在东汇城儿童游乐场边，带着女儿游玩的市民余女士告诉记者，2岁的女儿非常喜欢这里。进入开平短短几年，从城区到乡镇，从大人到小孩，东汇城积累了非常高的人气，成为开平人心目中一个闪亮的城市地标。
改变消费方式
如果要说城市综合体给人们带来直接的影响，那必定是消费方式的改变。现代都市中，人们习惯了快节奏的生活，在一个方便、快捷、经济，同时集多种功能于一体的综合空间，享受高效率的生活、工作和娱乐，已成为一种趋势。
城市综合体功能设施齐全，业态丰富，购物娱乐环境更是冬暖夏凉，衣食住行玩可谓“一站式”。“逛街、吃饭、看电影、唱卡拉OK，一次满足多个愿望并不是难事。”作为“新新人类”，16岁的梁同学节假日经常与同学朋友相约在城市综合体，他说：“环境很舒服，玩一天不出去都可以。”
与之相比，传统的商业街道路拥挤，行走其中要经受日晒雨淋，消费体验相去甚远。以往熙熙攘攘的步行街、文新路、幕沙路一带，如今虽然依然有不少商铺，但是进店消费的人并不多，不复当年的兴旺。
除了城区，开平的经济重镇水口也即将诞生一个城市综合体。“水口的工业基础很好，亟需相应的商业配套。”水口君汇名城项目负责人汤建军表示，此前，水口没有规范化的商业中心，不仅影响环境卫生，也会造成消费外流，破坏营商环境，这对水口的经济发展并无好处。他认为，水口珠影广场的进驻，不仅提升了水口的整体形象，还能截留水口、月山本地的消费，同时辐射到台山公益、鹤山址山、新会司前等地，吸引周边人群前来消费，拉动本地经济发展。
汇聚各方人气
“发展城市综合体，既是为群众提供便利舒服的生活环境，也有利于汇聚地区人气，从而拉动经济发展。”长沙街道党工委书记张伟业表示，在开平，目前两大已经开业的城市综合体都选址长沙街道，这让当地的人气相当火爆。
生活在开平的市民都有这样的体验，每逢周末或节假日，东汇城、中业新城就特别热闹。特别是东汇城，节假日商场前的红绿灯位置总会排起长长的车龙。除了已建成的1500多个停车位全部停满，开平大道两侧上百米的路基都充当起临时停车场，有时还需要出动交警维护秩序。
“自开业至今，这里的人气非常旺，平均每天人流量约有1万人次。”开平东汇城销售总监严伟坚介绍，而在节假日，每天人流量高达2—3万人次，火爆程度并不输一个大中型旅游景点。
拉动楼市发展
“2012年我刚到开平时，东汇城地块周边都是农田，是开平城区的边缘地带。”严伟坚介绍，如今几年过去了，曾经的城乡结合部已经高楼林立。紧随着东汇城进驻这个片区的，还有轩汇豪庭、鹅城等楼盘和餐饮企业。
去年底，长沙街道谭氏中学南面B地块被自然人戚均良以1.26亿元成功摘下，楼面价达2093元/平方米，刷新2012年以来开平住宅用地地价记录，继蓬江、新会、台山后，江门第四个市（区）地价被刷新记录。对于此事，不少业内人士表示，高地价的出现与地块邻近东汇城有一定联系。
城市综合体作为房地产配套项目，也有力拉动楼市的发展。近几年，开平楼市一直处于高库存的压力之下，但与之形成鲜明对比的是，楼盘销售依然火爆，而且楼价逐步上扬。
今年1月8月，东汇城三期“天慧”组团推出180套洋房，开盘当日即售罄，毛坯均价达到6100元/平方米。而在2013年一期开盘时，毛坯均价为5200元/平方米，两者都是开平同期均价高的楼盘之一。
中业新城也不容小觑，虽然容积率高达6.99，但自2014年推出以来，数千套洋房几乎被抢光。目前仅有少量大面积户型在售，而且毛坯均价达到5500元/平方米。
水口君汇名城距离水口珠影广场只有两三百米，也是城市综合体的受益楼盘之一。2015年推出首栋122套洋房，毛坯均价4500元/平方米，开盘当日即被抢购一空。“今年三四月会再推100套，均价预期达到5000元/平方米。”汤建军说。
思考：找准定位寻求差异化发展
在开平，城市综合体的发展方兴未艾，而在很多二三线城市，城市综合体开始面临“过剩”的尴尬局面。一些地方政府和开发商将城市综合体作为楼盘“标配”，这当然可以大大地便利市民，同时为开发商带来倍增收入。然而，城市综合体林立，必将会分流客源和商户，长此以往，将难以维持发展。
徐健林表示，在开平这样的小城市，一般一个城市综合体就已足够。“但这也不是说，其它综合体就无法生存，关键是要找准定位，寻求差异化发展。城市综合体要发展壮大，必须避免千店一面。”他说。
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